La escisión de inmuebles del patrimonio empresarial genera numerosas dudas prácticas entre empresarios que se plantean separar sus activos inmobiliarios de la actividad operativa de su negocio. Se trata de una operación que combina derecho mercantil, fiscalidad societaria y, en muchos casos, planificación patrimonial familiar, lo que multiplica las preguntas que surgen antes de tomar la decisión. En este artículo respondemos a las cuestiones más habituales que nos plantean nuestros clientes y repasamos casos prácticos reales de escisión de inmuebles en distintos contextos empresariales.
¿En qué consiste exactamente escindir los inmuebles de una empresa?
Consiste en segregar de una sociedad los activos inmobiliarios que forman parte de su patrimonio —naves industriales, locales comerciales, oficinas o suelo— y transmitirlos a una sociedad distinta, normalmente de nueva creación, mientras la actividad económica principal continúa desarrollándose en la sociedad original. Tras la escisión, la sociedad operativa suele arrendar los inmuebles a la nueva sociedad patrimonial para seguir utilizándolos en su actividad, de forma que el negocio no se ve interrumpido, pero el riesgo empresarial queda desligado del riesgo inmobiliario.
¿Por qué motivos suele plantearse una escisión de inmuebles?
Las razones más habituales que justifican esta operación incluyen la protección del patrimonio inmobiliario frente a los riesgos propios de la actividad empresarial, la preparación de un relevo generacional ordenado, la facilitación de la entrada de nuevos socios o inversores en el negocio sin comprometer la propiedad de los inmuebles, y la simplificación de la estructura patrimonial ante una futura venta parcial de la empresa. En todos los casos, es fundamental que estos motivos puedan acreditarse documentalmente, ya que constituyen la base del motivo económico válido exigido por la normativa fiscal para poder aplicar el régimen especial de neutralidad fiscal.
¿Es obligatorio acogerse al régimen especial de neutralidad fiscal?
No es obligatorio, pero en la inmensa mayoría de los casos resulta muy conveniente, ya que evita que la escisión genere una tributación inmediata por las plusvalías tácitas de los inmuebles transmitidos. Si la operación no se acoge a este régimen, o si se acoge incorrectamente y posteriormente se rechaza por la AEAT, la sociedad transmitente deberá tributar por la diferencia entre el valor de mercado de los inmuebles y su valor contable en el momento de la escisión, lo que puede suponer una carga fiscal muy significativa y comprometer seriamente la viabilidad económica de la reestructuración planteada inicialmente.
Casos prácticos de escisión de inmuebles
Empresa familiar de distribución con nave industrial propia
Una empresa familiar de distribución, propietaria de la nave desde la que opera, decide escindir el inmueble en una sociedad patrimonial de nueva creación, cuyas participaciones se reparten entre los miembros de la familia según su participación en el negocio. La sociedad operativa continúa utilizando la nave mediante un contrato de arrendamiento, mientras la familia protege el activo inmobiliario frente a los riesgos de la actividad de distribución, especialmente relevantes en un sector con alta rotación de mercancías y riesgo de responsabilidad frente a terceros.
Sociedad con varios locales comerciales y un socio que desea desvincularse del negocio
Una sociedad que explota varios locales comerciales bajo un mismo negocio de restauración decide escindir los inmuebles antes de que uno de los socios ejerza su derecho de separación, de forma que la sociedad patrimonial resultante mantenga la propiedad de los locales y perciba una renta de alquiler estable, mientras la sociedad operativa, de menor valor patrimonial, resulta más sencilla de valorar a efectos de liquidar la participación del socio saliente.
Preparación de la venta de la actividad operativa manteniendo los inmuebles
Una empresa industrial recibe una oferta de compra centrada exclusivamente en su actividad productiva, sin interés del comprador en adquirir los inmuebles donde se ubica la fábrica. La escisión previa de los inmuebles permite estructurar la operación de forma que el vendedor conserve la propiedad inmobiliaria y firme un contrato de arrendamiento a largo plazo con el comprador, obteniendo así una renta recurrente adicional al precio de venta del negocio, además de conservar un activo patrimonial que puede revalorizarse con el tiempo independientemente de la evolución futura de la actividad productiva vendida.
¿Qué documentación conviene preparar antes de iniciar la operación?
Antes de ejecutar una escisión de inmuebles resulta recomendable disponer de una valoración técnica independiente de los activos, un análisis previo de la fiscalidad aplicable tanto a nivel de la sociedad como de los socios, un proyecto de escisión bien fundamentado desde el punto de vista mercantil, y un informe que documente de forma clara el motivo económico válido de la operación, anticipando las posibles objeciones que pudiera plantear la Administración tributaria en una futura comprobación. También conviene revisar con antelación los estatutos sociales y los pactos entre socios vigentes, ya que en ocasiones contienen cláusulas que condicionan o limitan este tipo de operaciones de reestructuración patrimonial.
¿Qué ocurre con el IVA y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la escisión de inmuebles?
Uno de los aspectos que más dudas genera es el tratamiento indirecto de la transmisión de los inmuebles. Cuando la escisión se acoge al régimen especial de neutralidad fiscal y constituye una transmisión de una rama de actividad o de un conjunto patrimonial capaz de funcionar de forma autónoma, la operación puede beneficiarse de supuestos de no sujeción al IVA. Sin embargo, cuando la escisión se limita a transmitir inmuebles sin una verdadera unidad económica autónoma, el tratamiento fiscal puede ser distinto, y conviene analizar con detalle si la transmisión queda sujeta a IVA o si resulta de aplicación el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, así como la posible tributación por Actos Jurídicos Documentados derivada del otorgamiento de la escritura pública de escisión. Un análisis erróneo de esta cuestión puede generar contingencias fiscales significativas, independientemente de que la operación esté correctamente planteada desde la perspectiva del Impuesto sobre Sociedades, ya que la fiscalidad indirecta se rige por normas y plazos de prescripción propios que deben analizarse de forma separada.
¿Afecta la escisión de inmuebles a la exención de empresa familiar?
Sí, y es una cuestión que merece especial atención cuando los socios son personas físicas que se benefician de las reducciones y exenciones previstas para la empresa familiar en el Impuesto sobre el Patrimonio y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Tras la escisión, la sociedad patrimonial que recibe los inmuebles deberá acreditar que realiza una actividad económica de arrendamiento, contando con los medios materiales y humanos necesarios, para que la participación en dicha sociedad pueda seguir beneficiándose de estas ventajas fiscales. No planificar adecuadamente este aspecto puede hacer que la familia pierda, sin ser consciente de ello, exenciones fiscales relevantes de las que disfrutaba antes de la reestructuración.
¿Cómo puede ayudarte LRB Tax & Legal / ValiTax?
En LRB Tax & Legal acompañamos a empresas familiares en todo el proceso de escisión de inmuebles, desde el análisis previo de viabilidad hasta la ejecución mercantil y fiscal completa de la operación. Recomendamos habitualmente que la escisión se acoja al marco de una escisión acogida al régimen FEAC, lo que permite diferir la tributación de las plusvalías y ejecutar la operación con plenas garantías jurídicas. Si estás valorando separar los inmuebles de tu empresa, contar con asesoramiento especializado desde el primer momento te ayudará a evitar errores costosos, anticipar el tratamiento fiscal indirecto de la operación y proteger adecuadamente tu patrimonio empresarial y familiar a largo plazo.
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