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Plusvalía municipal en las reestructuraciones
Es el tributo que más disgustos da en una reestructuración, no porque sea complejo, sino porque nadie lo calcula hasta que llega la liquidación. La buena noticia es que las transmisiones de terrenos urbanos realizadas al amparo del régimen fiscal especial no están sujetas. La mala es que esa no sujeción hay que acreditarla ante cada ayuntamiento, uno por uno.
El supuesto de no sujeción
No se devenga el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana con ocasión de las transmisiones de terrenos derivadas de operaciones a las que resulte aplicable el régimen fiscal especial de fusiones, escisiones, aportaciones de rama de actividad y canje de valores, con la excepción de los terrenos que se aporten cuando no se hallen integrados en una rama de actividad.
Dos consecuencias importantes se derivan de esa formulación. La primera es que la no sujeción está vinculada al acogimiento efectivo al régimen especial: si se renuncia, el impuesto se devenga. La segunda es que la excepción relativa a terrenos aportados fuera de una rama de actividad es precisamente el caso de la aportación de inmuebles aislados, que sí tributa.
Qué ocurre con el impuesto diferido
La no sujeción no elimina el impuesto: lo aplaza. En la transmisión posterior del terreno, el periodo de generación se computa desde la fecha de adquisición original, la anterior a la operación de reestructuración. Es la misma lógica de continuidad que rige en el Impuesto sobre Sociedades.
| Adquisición original del terreno por la sociedad A | 2004 |
| Fusión de A en B, acogida al régimen especial | 2020 |
| Devengo en la fusión | No sujeta |
| Si B vende en 2030, periodo de generación | Desde 2004 |
La acreditación ante el ayuntamiento
Aquí está el trabajo real. Cada ayuntamiento tiene su propio procedimiento y sus propios formularios, y algunos exigen documentación específica para reconocer la no sujeción. Lo habitual es presentar una declaración con la escritura, la mención del acogimiento al régimen especial y, en su caso, el informe que acredita que los terrenos estaban integrados en la rama de actividad transmitida.
- Identificar todos los inmuebles urbanos transmitidos y sus municipios.
- Comprobar el plazo de declaración en cada ordenanza municipal.
- Preparar la documentación acreditativa antes de la escritura, no después.
- Presentar declaración en cada ayuntamiento aunque no haya que pagar.
- Conservar la fecha de adquisición original de cada terreno para la futura transmisión.
- Verificar si existen recargos u ordenanzas con particularidades.
Cuando sí hay que pagar
| Supuesto | Tratamiento |
|---|---|
| Operación acogida al régimen especial con terrenos en rama de actividad | No sujeta |
| Aportación de terrenos no integrados en rama de actividad | Sujeta |
| Renuncia al régimen especial | Sujeta |
| Operación que no encaja en el artículo 76 LIS | Sujeta |
| Disolución con adjudicación de inmuebles | Sujeta |
| Devolución de aportaciones en especie | Sujeta |
Conviene recordar además que, con carácter general, no se produce sujeción cuando se acredita la inexistencia de incremento de valor del terreno, comparando los valores de adquisición y transmisión. Es una vía adicional de defensa que puede resultar aplicable en operaciones con terrenos adquiridos en momentos de precios altos.
Esta página describe el marco general vigente en España y no sustituye al análisis del caso concreto. La normativa mercantil y tributaria se modifica con frecuencia y la doctrina administrativa evoluciona: antes de ejecutar cualquier operación conviene verificar la redacción vigente de los preceptos citados y la normativa autonómica aplicable. Consúltenos su caso.
Sobre la plusvalía municipal
¿Hay que declarar aunque la operación no esté sujeta?
Sí, en la práctica totalidad de los municipios. La no sujeción no exime de comunicar la transmisión: el ayuntamiento tiene que saber que se ha producido un cambio de titularidad y por qué no procede liquidación. Omitir la declaración es una infracción formal y, además, deja la puerta abierta a una liquidación de oficio que después habrá que recurrir. Presentar la declaración con la documentación acreditativa cierra el asunto de entrada.
¿Qué pasa si el ayuntamiento no reconoce la no sujeción?
Ocurre, especialmente en municipios pequeños o cuando la documentación presentada es escueta. La vía es el recurso de reposición ante el propio ayuntamiento y, después, la reclamación económico-administrativa donde exista órgano competente o el contencioso-administrativo. Con la escritura, la mención del acogimiento al régimen especial y el informe sobre la integración de los terrenos en la rama transmitida, el asunto suele resolverse favorablemente, pero conviene reaccionar en plazo.
¿Y si el terreno no ha aumentado de valor?
Existe un supuesto general de no sujeción cuando se acredita la inexistencia de incremento de valor, comparando los valores de adquisición y de transmisión que consten en los títulos correspondientes. Es una vía distinta de la vinculada al régimen especial y puede invocarse de forma subsidiaria. Requiere documentación de ambos valores y, en operaciones societarias donde no hay precio, plantea dificultades prácticas que conviene anticipar con una valoración.
¿Está pensando en reorganizar su empresa?
Cuéntenos qué quiere conseguir —crear un holding, separar los inmuebles, integrar sociedades del grupo, dar entrada a un socio, preparar la sucesión o la venta— y le diremos qué operación encaja, qué impuestos se activan, qué se difiere y qué expediente hay que construir para que la operación se sostenga si Hacienda la comprueba dentro de cuatro años.