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Aportación de inmuebles a una sociedad
Meter un inmueble en una sociedad parece una operación sencilla y es, probablemente, la que más facturas fiscales inesperadas genera. Puede activar el IRPF o el Impuesto sobre Sociedades del aportante, el IVA o el ITP, el AJD y la plusvalía municipal. Antes de firmar conviene tener el cuadro completo, porque el diferimiento no siempre está disponible.
La pregunta previa: ¿quién aporta y qué aporta?
| Escenario | Imposición directa | IVA / ITP |
|---|---|---|
| Particular que aporta un inmueble no afecto | Ganancia patrimonial en el IRPF: tributa | Fuera de IVA; operaciones societarias no sujeta; AJD según el caso |
| Empresario persona física que aporta inmueble afecto (art. 87) | Diferimiento si se cumplen los requisitos | IVA si hay entrega sujeta; posible renuncia a la exención |
| Sociedad que aporta un inmueble aislado | Renta por diferencia con el valor fiscal: tributa | Entrega sujeta a IVA, con exención y renuncia posibles |
| Sociedad que aporta una rama de actividad con inmuebles | Diferimiento (art. 76.3) | No sujeción por unidad económica autónoma |
Aportar un inmueble particular a una sociedad familiar no es una reestructuración y no está amparada por el régimen especial. Genera una ganancia patrimonial en el IRPF del aportante y, además, plusvalía municipal. Es una operación que se hace con frecuencia sin calcular su coste.
La plusvalía municipal
El supuesto de no sujeción en el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana está vinculado a que la operación se realice al amparo del régimen especial. Si la aportación no encaja, el impuesto se devenga sobre el terreno urbano transmitido, con la base que resulte del método aplicable y del valor de adquisición acreditado. En inmuebles antiguos en zonas revalorizadas, esta partida puede ser muy relevante.
El IVA y la posible renuncia
Si el aportante actúa como empresario, la aportación es una entrega de bienes. Tratándose de segundas o ulteriores entregas de edificaciones, la operación está exenta de IVA, lo que a su vez la sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas en algunos supuestos y limita la deducción. De ahí que en muchas operaciones interese renunciar a la exención: la aportación pasa a estar gravada por IVA —deducible para la sociedad receptora si genera derecho a deducción— y se evita el coste no recuperable.
El AJD
La escritura que documenta la ampliación de capital con aportación de inmueble puede quedar sujeta a actos jurídicos documentados cuando no se produce la sujeción a operaciones societarias y concurren los requisitos del hecho imponible. Es un coste que se calcula sobre el valor declarado del inmueble y con el tipo autonómico aplicable, y que conviene incluir en el presupuesto de la operación desde el principio.
Alternativas a considerar
- No aportar. Mantener el inmueble en el patrimonio personal y arrendarlo a la sociedad en condiciones de mercado, con la documentación de operaciones vinculadas.
- Aportar dentro de una rama. Si el inmueble forma parte de un negocio que se aporta como unidad, el diferimiento sí está disponible.
- Constituir un derecho real. Ceder el uso mediante usufructo o derecho de superficie, con su propio tratamiento y sin transmitir la propiedad.
- Asumir el coste conscientemente. Si la plusvalía latente es reducida o hay bases negativas que la absorban, la aportación puede ser perfectamente asumible.
Esta página describe el marco general vigente en España y no sustituye al análisis del caso concreto. La normativa mercantil y tributaria se modifica con frecuencia y la doctrina administrativa evoluciona: antes de ejecutar cualquier operación conviene verificar la redacción vigente de los preceptos citados y la normativa autonómica aplicable. Consúltenos su caso.
Sobre la aportación de inmuebles
¿Merece la pena meter mi vivienda o mi local en una sociedad?
En la mayoría de los casos, no. La aportación tiene un coste inmediato —ganancia patrimonial y plusvalía municipal— y el inmueble dentro de una sociedad soporta después una tributación que no siempre es más favorable: los gastos son deducibles, sí, pero sacar el dinero de la sociedad vuelve a tributar. La vivienda habitual, además, pierde ventajas fiscales personales relevantes. La operación tiene sentido cuando responde a una lógica empresarial —el inmueble está afecto a la actividad, o forma parte de un patrimonio inmobiliario gestionado profesionalmente— y no como planificación general.
¿Puedo aportar el inmueble con la hipoteca?
Sí, con dos cautelas. La primera es mercantil: la entidad financiera debe aceptar el cambio de deudor si se quiere liberar al aportante, y muchas escrituras contienen cláusulas de vencimiento anticipado. La segunda es fiscal: la asunción de deuda por la sociedad es contraprestación, de modo que la operación puede tener un componente oneroso con su propio tratamiento, además del componente de aportación. Es un análisis que conviene hacer con cifras antes de otorgar.
¿Y si aporto el inmueble a un holding que ya tengo?
El hecho de que la receptora sea un holding no cambia nada: lo que determina el tratamiento es la naturaleza del aportante y de lo aportado. Un inmueble no afecto de un particular tributa igual se aporte a un holding, a una operativa o a una sociedad de nueva creación. Además, incorporar inmuebles no afectos a un holding puede afectar a su condición de entidad patrimonial y a la exención de empresa familiar de sus socios, lo que suele pesar más que el coste de la propia aportación.
¿Está pensando en reorganizar su empresa?
Cuéntenos qué quiere conseguir —crear un holding, separar los inmuebles, integrar sociedades del grupo, dar entrada a un socio, preparar la sucesión o la venta— y le diremos qué operación encaja, qué impuestos se activan, qué se difiere y qué expediente hay que construir para que la operación se sostenga si Hacienda la comprueba dentro de cuatro años.