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Escisión de patrimonio inmobiliario
Separar los inmuebles del riesgo de la actividad es la reestructuración que más se plantea en España y también la que más se comprueba. La finalidad es impecable —que una demanda o un concurso no se lleven por delante el patrimonio de toda una vida— pero el encaje técnico es delicado, porque un conjunto de inmuebles arrendados no suele constituir una rama de actividad.
El problema, en una frase
La escisión parcial exige que lo transmitido sea rama de actividad. Si lo que se transmite son los inmuebles, hay que demostrar que existe una actividad inmobiliaria organizada. Si lo que se transmite es el negocio y los inmuebles se quedan, el requisito recae sobre el negocio, que sí lo cumple sin dificultad.
De ahí la primera recomendación práctica, casi siempre olvidada: en lugar de escindir los inmuebles, escindir el negocio. El resultado societario es equivalente —dos sociedades, una con el negocio y otra con los inmuebles— pero el requisito de rama se cumple con naturalidad.
Las cuatro vías posibles
| Vía | Qué se transmite | Dificultad |
|---|---|---|
| Escindir el negocio | La actividad operativa, con sus medios | Baja: el negocio es rama sin discusión |
| Escindir los inmuebles | El patrimonio inmobiliario | Alta: exige acreditar actividad inmobiliaria organizada |
| Segregar el negocio a una filial | La actividad, a cambio de participaciones para la sociedad | Baja, y crea estructura de grupo |
| Aportar los inmuebles a otra sociedad | Inmuebles como aportación no dineraria | Sin diferimiento salvo encaje específico; tributa |
Si aun así hay que escindir los inmuebles
Habrá que acreditar que existe una explotación económica inmobiliaria y no una mera tenencia. Los elementos que sostienen ese argumento son:
- Organización de medios personales dedicada a la gestión de los inmuebles, con funciones acreditadas.
- Volumen y complejidad de la cartera que justifiquen una estructura de gestión.
- Contabilidad separada de la actividad inmobiliaria en ejercicios anteriores.
- Contratos de arrendamiento gestionados activamente, con renovaciones, incidencias y mantenimiento.
- Servicios adicionales prestados a los arrendatarios más allá del simple alquiler.
- Presencia comercial: comercialización propia, captación de inquilinos, gestión de morosidad.
La existencia de una persona empleada a jornada completa dedicada a la gestión es el elemento que tradicionalmente ha servido de referencia para calificar el arrendamiento como actividad económica, aunque el criterio exige valorar la sustancia y no solo el cumplimiento formal.
El otro frente: el artículo 314
Toda reorganización que mueva inmuebles debe pasar por el filtro del artículo 314 del texto refundido de la Ley del Mercado de Valores. La transmisión de valores está exenta, salvo que encubra la transmisión de inmuebles con ánimo elusorio. En una escisión no hay transmisión de valores en sentido estricto, pero sí la hay en las operaciones que suelen precederla o seguirla, y la Administración autonómica examina el conjunto. Conviene tener presente este análisis desde el diseño.
Y el tercero: la empresa familiar
Separar los inmuebles tiene un efecto inmediato sobre la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio y sobre la reducción en Sucesiones. La sociedad que se queda con los inmuebles sin actividad puede no dar derecho a exención, y sus participaciones pasan a computar plenamente en el patrimonio de los socios. Es un efecto que hay que cuantificar antes, porque a veces supera con creces el ahorro que se buscaba.
Esta página describe el marco general vigente en España y no sustituye al análisis del caso concreto. La normativa mercantil y tributaria se modifica con frecuencia y la doctrina administrativa evoluciona: antes de ejecutar cualquier operación conviene verificar la redacción vigente de los preceptos citados y la normativa autonómica aplicable. Consúltenos su caso.
Sobre la escisión inmobiliaria
Si escindo el negocio en vez de los inmuebles, ¿el resultado es el mismo?
Societariamente sí: acaba habiendo dos sociedades, una con la actividad y otra con los inmuebles. Hay diferencias que conviene valorar: la sociedad que subsiste es la que conserva el número de identificación fiscal, las licencias, los contratos con administraciones y el historial de crédito, de modo que interesa que la actividad esté donde estén esos elementos. Si la operativa depende de licencias intransferibles, la mejor solución puede ser mantener el negocio en la sociedad original y buscar otra vía para los inmuebles.
¿Basta con tener un empleado para que el arrendamiento sea actividad económica?
Es el criterio de referencia que la norma del Impuesto sobre Sociedades utiliza para calificar el arrendamiento de inmuebles como actividad económica, pero no funciona como una casilla que se marca. La Administración examina si esa persona desempeña funciones reales y necesarias en relación con el volumen de la cartera: un empleado con jornada completa para gestionar dos locales alquilados a largo plazo levanta más dudas de las que resuelve. La sustancia importa más que la forma, y la desproporción es el indicio que se detecta primero.
¿Hay riesgo si al año siguiente vendo uno de los inmuebles escindidos?
Lo hay, y considerable. Una venta próxima sugiere que la reorganización era el paso previo a la transmisión, con lo que la finalidad principal podría ser el aprovechamiento del diferimiento en lugar de la separación de riesgos declarada. No existe un plazo legal de seguridad, pero sí una regla de coherencia: si en el momento de la escisión ya había una operación de venta en marcha o negociaciones avanzadas, el problema no es el plazo, sino que la venta ya estaba decidida y no se documentó.
¿Y si simplemente asumo el coste fiscal y transmito los inmuebles?
Es una alternativa que merece calcularse siempre, y que a veces gana. Hay que sumar el Impuesto sobre Sociedades sobre la plusvalía, la plusvalía municipal, el eventual coste en imposición indirecta y los gastos de la operación. Si los inmuebles se adquirieron hace poco, si su valor no se ha revalorizado mucho o si existen bases imponibles negativas que absorban la renta, el resultado puede ser perfectamente asumible, y a cambio se obtiene una operación sin riesgo de comprobación.
¿Está pensando en reorganizar su empresa?
Cuéntenos qué quiere conseguir —crear un holding, separar los inmuebles, integrar sociedades del grupo, dar entrada a un socio, preparar la sucesión o la venta— y le diremos qué operación encaja, qué impuestos se activan, qué se difiere y qué expediente hay que construir para que la operación se sostenga si Hacienda la comprueba dentro de cuatro años.